Primera confusión que hay que despejar: dos «plusvalías» distintas
Al vender una vivienda coexisten dos tributos que comparten coloquialmente el nombre de «plusvalía», pero que son completamente independientes:
- La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU), que se paga al ayuntamiento y grava el incremento de valor del suelo.
- La ganancia patrimonial del IRPF, que se paga a la Agencia Tributaria (Hacienda estatal) y grava el beneficio obtenido en la venta, calculado sobre el precio real de compra y venta.
Este artículo se centra en la segunda, la que corresponde al IRPF.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial
Ganancia = Valor de transmisión − Valor de adquisición
Valor de adquisición
Se compone de la suma de:
- El importe real que pagaste por la vivienda.
- El coste de las inversiones y mejoras realizadas (obras que aumentan el valor, no meras reparaciones de mantenimiento).
- Los gastos e impuestos que soportaste en la compra (notaría, registro, ITP o IVA, gastos de gestoría).
Valor de transmisión
Se compone de:
- El precio real acordado en la venta.
- Menos los gastos y tributos inherentes a la venta que hayas pagado tú como vendedor (comisión de la inmobiliaria, plusvalía municipal, notaría si corre a tu cargo).
Tramos aplicables: la base del ahorro
La ganancia se integra en la base del ahorro del IRPF, con la misma escala progresiva que otras ganancias patrimoniales (venta de acciones, fondos, criptomonedas):
| Tramo | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21% |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23% |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 30% |
Reducción para inmuebles adquiridos antes de 1994
Si tu vivienda formaba parte de tu patrimonio antes del 31 de diciembre de 1994, puedes aplicar un régimen transitorio de reducción sobre la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006, mediante unos coeficientes de abatimiento que reducen la ganancia sujeta a tributación. Este cálculo tiene su propia normativa detallada y límites cuantitativos acumulados entre todas las ventas que te acojas a este régimen, por lo que conviene revisarlo con un asesor si tu caso encaja aquí.
Las dos grandes exenciones: reinversión y mayores de 65 años
Existen dos vías principales para dejar la ganancia total o parcialmente exenta de tributación, ambas desarrolladas en detalle en artículos específicos de esta categoría:
- Exención por reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en la compra de otra vivienda habitual dentro de un plazo de dos años, la ganancia queda exenta (total o parcialmente, según el importe reinvertido).
- Exención para mayores de 65 años: quienes tienen 65 años o más en el momento de la venta de su vivienda habitual quedan exentos de tributar por la ganancia, sin necesidad de reinvertir nada.
Gastos que reducen la ganancia: no los olvides
Es habitual que los propietarios olviden sumar al valor de adquisición gastos que legítimamente lo incrementan, pagando impuestos de más:
- Gastos de notaría y registro de la compra original.
- ITP o IVA soportado en la compra.
- Coste de reformas y mejoras (con factura), no de simples reparaciones de mantenimiento.
- Comisión de la inmobiliaria en la venta.
- La plusvalía municipal pagada con motivo de la venta.
Errores más comunes
- Confundir la plusvalía municipal (impuesto local sobre el suelo) con la ganancia patrimonial del IRPF (impuesto estatal sobre el beneficio total de la venta), pensando que pagar una exime de la otra.
- No sumar al valor de adquisición los gastos e impuestos de la compra original, calculando una ganancia mayor de la real.
- No sumar al valor de adquisición el coste de reformas y mejoras documentadas con factura.
- Olvidar restar del valor de transmisión los gastos de la venta (comisión inmobiliaria, plusvalía municipal pagada).
- No revisar si se cumplen los requisitos para alguna de las exenciones (reinversión o mayores de 65 años) antes de asumir que toda la ganancia tributa.
Preguntas frecuentes
¿Pago dos veces impuestos al vender mi casa, al ayuntamiento y a Hacienda? Sí, pero son dos tributos distintos e independientes: la plusvalía municipal grava el incremento del valor del suelo y se paga al ayuntamiento; la ganancia patrimonial del IRPF grava el beneficio total de la operación y se paga a Hacienda. No es una duplicidad indebida, son impuestos de naturaleza distinta.
¿Si vendo por el mismo precio que compré, tengo que declarar algo? Si no hay ganancia (o incluso hay pérdida), no se genera tributación por este concepto en el IRPF, aunque la operación debe reflejarse igualmente en la declaración.
¿Los gastos de la reforma de la cocina reducen lo que pago de impuestos al vender? Sí, siempre que se trate de una mejora documentada con factura (no una simple reparación de mantenimiento), su coste se suma al valor de adquisición, reduciendo así la ganancia patrimonial sujeta a tributación.
¿Tengo derecho a alguna exención si es mi segunda vivienda, no mi vivienda habitual? La exención por reinversión y la de mayores de 65 años están pensadas específicamente para la vivienda habitual; para otros inmuebles existen supuestos más limitados de reinversión (como la constitución de una renta vitalicia para mayores de 65 años), que se explican en el artículo específico sobre reinversión de esta categoría.
Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento de un gestor o asesor fiscal colegiado, especialmente en el cálculo de los coeficientes de abatimiento para inmuebles anteriores a 1994 y en la correcta acreditación de gastos y mejoras.