Primero, aclara qué contrato tienes: la fecha lo determina todo
El nuevo esquema no aplica a todos los contratos por igual. Es imprescindible identificar primero en qué régimen te encuentras:
- Contratos celebrados antes del 26 de mayo de 2023: mantienen la reducción del 60% que existía con la normativa anterior, con independencia de la zona, el precio o la edad del inquilino, mientras dure ese contrato concreto con ese inquilino. Si el propietario firma después un contrato nuevo (aunque sea sobre el mismo inmueble) con otro inquilino, ese nuevo contrato ya entra en el régimen general posterior a mayo de 2023.
- Contratos celebrados a partir del 26 de mayo de 2023: se aplican los nuevos porcentajes con carácter general desde el 1 de enero de 2024.
Error crítico frecuente: aplicar el 50% (nuevo régimen general) a contratos firmados en 2020, 2021 o 2022, por desconocer el régimen transitorio. Esto perjudica directamente al propietario, que pierde 10 puntos porcentuales de reducción a los que sigue teniendo derecho.
Los cuatro porcentajes del nuevo régimen (contratos desde 26/05/2023)
50%: el porcentaje general
Se aplica por defecto a cualquier contrato de alquiler de vivienda habitual que no cumpla los requisitos de los porcentajes incrementados que se explican a continuación.
60%: viviendas rehabilitadas
Se aplica cuando la vivienda ha sido objeto de una rehabilitación que cumple los términos que marca el Reglamento del IRPF, y se incorpora al mercado del alquiler dentro de los dos años siguientes a la finalización de las obras.
70%: dos supuestos alternativos
Se aplica, sin necesidad de cumplir los requisitos del 90%, cuando concurre alguna de estas circunstancias:
- Primer alquiler a jóvenes: se trata de la incorporación al mercado de una vivienda destinada al alquiler en una zona de mercado residencial tensionado, arrendada a jóvenes de entre 18 y 35 años en dicha zona.
- Vivienda social o protegida: se trata de vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a una Administración Pública, a entidades del tercer sector o de la economía social sin ánimo de lucro, o acogida a algún programa público que limite la renta del alquiler.
90%: el porcentaje máximo, para rebajas reales de precio en zona tensionada
Es el porcentaje más exigente y también el más beneficioso. Se aplica cuando el mismo arrendador formaliza un nuevo contrato sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, con una renta inicial rebajada en más de un 5% respecto a la última renta del contrato anterior de esa misma vivienda (una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato previo).
Matiz importante: no basta con mantener la misma renta del contrato anterior; es necesario una rebaja real y documentable de más del 5%. Un contrato que simplemente prorroga el mismo precio, sin rebaja, no cumple este requisito y no puede acogerse al 90%.
Ejemplo numérico
Un propietario tiene una vivienda en zona tensionada, cuyo contrato anterior tenía una renta anual actualizada de 10.000 €. Firma un nuevo contrato con otro inquilino por 9.300 € anuales. La rebaja es del 7% ((10.000 − 9.300) / 10.000 × 100), superando el 5% exigido, por lo que puede aplicar la reducción del 90% sobre el rendimiento neto positivo del alquiler.
Requisitos que deben cumplirse en el momento de firmar el contrato
Un elemento común a los porcentajes incrementados (60%, 70% y 90%) es que los requisitos exigidos deben cumplirse en el momento de celebrar el contrato, y la reducción será aplicable mientras se sigan cumpliendo esas mismas condiciones a lo largo de la vida del contrato. La Dirección General de Tributos ha aclarado, en consultas vinculantes recientes, que el 90% se mantiene durante toda la duración del contrato, no solo en el primer ejercicio, aunque conviene revisar los matices concretos sobre qué ocurre si la zona deja de estar declarada como tensionada durante la vigencia del contrato.
Límite adicional en zonas tensionadas: no se puede subir el precio libremente
Desde la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos vinculada a esta misma normativa, en las viviendas situadas en zonas de mercado tensionado, la renta del nuevo contrato no puede superar la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años sobre esa misma vivienda. Esto limita la posibilidad de simular una «rebaja» artificial partiendo de un precio previamente inflado.
No aplica a contratos regularizados en una comprobación
Un matiz relevante: las reducciones incrementadas no se aplican a ingresos que hayan sido omitidos y que Hacienda regularice posteriormente en una inspección, ni a contratos que incumplan los requisitos formales del artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es decir, declarar tarde y mal, y esperar a que Hacienda lo detecte, no permite después aplicar estas reducciones favorables sobre lo regularizado.
Documentación necesaria
- Para el 90%: acreditación de la zona declarada como de mercado residencial tensionado (resolución de la comunidad autónoma) y comparativa documentada entre la renta del contrato anterior y la del nuevo.
- Para el 70% con jóvenes: empadronamiento del inquilino como prueba de edad y de que constituye su vivienda habitual.
- Para el 60% por rehabilitación: certificación de que las obras cumplen los términos del artículo 41 del Reglamento del IRPF y que la vivienda se incorporó al mercado en el plazo de dos años.
Errores más comunes
- Aplicar el 50% general a contratos anteriores a mayo de 2023, perdiendo el 60% transitorio al que se tiene derecho.
- Aplicar el 90% sin poder acreditar documentalmente tanto la declaración de zona tensionada como la rebaja real de más del 5%.
- No conservar el empadronamiento del inquilino como prueba de vivienda habitual, especialmente relevante para justificar el 70% en el caso de jóvenes.
- Pensar que simplemente no subir el precio del contrato anterior ya da derecho al 90%, cuando se exige una rebaja real y documentable superior al 5%.
- Intentar aplicar estas reducciones sobre ingresos regularizados a posteriori tras una comprobación de Hacienda, cuando esto está expresamente excluido.
Preguntas frecuentes
¿Mi contrato firmado en 2021 pasa automáticamente al nuevo esquema del 50-90%? No, mientras se mantenga el mismo contrato y el mismo inquilino, sigue aplicando el 60% transitorio anterior a la reforma. El nuevo esquema solo entra en juego con contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023.
¿Basta con no subir el alquiler para aplicar el 90%? No, se exige una rebaja real de más del 5% respecto a la renta anterior de esa misma vivienda, no simplemente mantener el mismo precio.
¿Puedo aplicar el 70% si alquilo a un joven de 30 años fuera de una zona tensionada? No, este supuesto concreto del 70% exige que la vivienda esté situada en una zona de mercado residencial tensionado, además del requisito de edad del inquilino.
¿Qué pasa si la zona deja de estar declarada tensionada durante la vigencia de mi contrato con reducción del 90%? Es un punto que ha sido objeto de consultas específicas a la Dirección General de Tributos; conviene revisar el criterio administrativo más reciente o consultar con un asesor fiscal ante este supuesto concreto.
Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento de un gestor o asesor fiscal colegiado, especialmente en la acreditación documental de cada porcentaje y en supuestos donde cambian las circunstancias durante la vigencia del contrato.