La pregunta clave: ¿prestas servicios propios de hostelería?
Todo el tratamiento fiscal del alquiler turístico gira en torno a una única distinción: si te limitas a ceder el uso de la vivienda, o si además prestas servicios propios de la industria hotelera durante la estancia del huésped.
Sin servicios hoteleros: rendimiento del capital inmobiliario
Si tu actividad se limita a poner la vivienda a disposición del huésped, sin más, los ingresos tributan como rendimientos del capital inmobiliario, igual que un alquiler normal, con una diferencia clave: no se aplica la reducción del 50-90%reservada al alquiler de vivienda habitual, porque el alojamiento turístico no cumple ese destino.
No se consideran servicios propios de la industria hotelera, y por tanto no alteran esta calificación, actuaciones como:
- La limpieza del apartamento a la entrada y a la salida de cada huésped (no durante la estancia).
- El cambio de ropa de cama a la entrada y salida.
- La atención telefónica o por mensajería para resolver dudas puntuales.
Con servicios hoteleros: actividad económica
Si ofreces, además de la vivienda, servicios propios de un hotel —limpieza durante la estancia, cambio de toallas o sábanas periódico, desayuno, recepción, custodia de maletas, lavandería—, Hacienda entiende que estás desarrollando una actividad económica empresarial, no una simple cesión de un bien. Esto cambia radicalmente tus obligaciones.
Excepción a tener en cuenta: aunque no ofrezcas ninguno de estos servicios adicionales, si tienes contratada a una persona a jornada completa dedicada a gestionar el alquiler, Hacienda también entiende que existe actividad económica, con independencia de los servicios prestados.
Consecuencias de calificarse como actividad económica
Si tu alquiler turístico se califica como actividad económica, se activan varias obligaciones adicionales:
- Tributación en la base general del IRPF (no en la del ahorro), como rendimiento de actividades económicas.
- Obligación de darte de alta en el IAE, dentro del epígrafe 685 («Alojamientos turísticos extrahoteleros»); en la práctica, las personas físicas están exentas del pago efectivo de este impuesto mientras su cifra de negocio no supere el millón de euros anuales, umbral que prácticamente ningún propietario particular alcanza.
- IVA al tipo reducido del 10%, como un establecimiento hotelero, con la obligación de repercutirlo, presentar el modelo 303 trimestral y el resumen anual 390.
- Llevanza de libros de registro y, en muchos casos, cotización como autónomo en la Seguridad Social si la actividad tiene cierta entidad.
Si no prestas servicios hoteleros, el alquiler turístico está exento de IVA conforme al artículo 20.Uno.23º de la Ley del IVA, igual que un alquiler de vivienda ordinario.
El modelo 179: Hacienda ya conoce tus ingresos
Las plataformas de intermediación (Airbnb, Booking y similares) están obligadas a presentar el modelo 179, una declaración informativa mediante la cual comunican directamente a la Agencia Tributaria los datos de cada anfitrión, los importes percibidos y los periodos de ocupación. Este modelo lo presenta la plataforma, no tú, pero el resultado práctico es el mismo: Hacienda ya tiene constancia de tus ingresos antes de que presentes tu declaración, por lo que omitirlos no es una opción viable.
Gastos deducibles en el alquiler turístico sin servicios hoteleros
Al tributar como rendimiento del capital inmobiliario, se aplican en general las mismas reglas de gastos deducibles que en cualquier alquiler (intereses, IBI, comunidad, seguros, amortización, suministros si los paga el propietario), desarrolladas con más detalle en el artículo específico de gastos deducibles de esta categoría. La diferencia principal, insistimos, es que no aplica la reducción del 50-90% por no tratarse de vivienda habitual del arrendatario.
Residentes fuera de España
Si eres no residente fiscal en España y alquilas turísticamente una vivienda situada aquí, tributas por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), con reglas y tipos distintos a los del IRPF, que no se desarrollan en este artículo por corresponder a un régimen fiscal diferente.
Errores más comunes
- Ofrecer limpieza durante la estancia (no solo a la entrada y salida) sin darse cuenta de que eso puede recalificar la actividad como económica, con todas sus obligaciones asociadas.
- Aplicar por error la reducción del 50-90% al alquiler turístico, cuando esta reducción está reservada al alquiler de vivienda habitual.
- No declarar los ingresos pensando que, al gestionarlos a través de una plataforma, «ya está todo resuelto»; la obligación de declarar y pagar sigue siendo del propietario.
- No darse de alta en el IAE cuando la actividad se califica como económica, aunque no haya cuota efectiva a pagar por no superar el umbral del millón de euros.
- Confundir la exención de IAE por cifra de negocio con una exención de la obligación de declarar el alquiler en el IRPF, que son cuestiones distintas.
Preguntas frecuentes
¿Airbnb paga mis impuestos por mí? No. Airbnb cobra su comisión y gestiona el pago, y comunica tus ingresos a Hacienda mediante el modelo 179, pero la obligación de declarar y pagar el IRPF (o el IVA que corresponda) es siempre tuya como propietario.
¿Puedo aplicar la reducción del 60% o del 50% a mi alquiler de Airbnb? No, esta reducción está reservada al alquiler destinado a vivienda habitual y permanente del arrendatario, algo que por definición no ocurre en un alquiler turístico de corta estancia.
¿Qué diferencia hay entre limpiar el piso a la salida del huésped y limpiarlo durante la estancia? La primera no se considera servicio hotelero y no altera la calificación fiscal; la segunda sí puede considerarse un servicio propio de hostelería y convertir la actividad en económica, con las obligaciones de IVA e IAE correspondientes.
¿Tengo que darme de alta como autónomo para alquilar en Airbnb? Solo si tu actividad se califica como económica (por prestar servicios hoteleros o tener personal a jornada completa) y alcanza cierta entidad; un alquiler turístico ocasional sin servicios adicionales no exige, con carácter general, el alta como autónomo.
Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento de un gestor o asesor fiscal colegiado, especialmente al valorar si los servicios que ofreces a tus huéspedes podrían recalificar tu actividad como económica.