La deducción desapareció para compras nuevas en 2013
La deducción estatal por inversión en vivienda habitual se suprimió con carácter general el 1 de enero de 2013, tras la entrada en vigor del Real Decreto-ley 20/2011. Desde entonces, no existe ninguna deducción estatal por comprar una vivienda habitual, sea cual sea el año de la compra. No hay ninguna «nueva desgravación» en 2026: si ves titulares hablando de ella, se refieren siempre al mismo régimen transitorio que lleva más de una década vigente.
Quién puede seguir aplicándola: el régimen transitorio
Solo tienen derecho a esta deducción quienes cumplen todos estos requisitos:
- Haber adquirido la vivienda habitual (o haber empezado a pagar por su construcción) antes del 1 de enero de 2013.
- Haberse aplicado ya la deducción en 2012 o en años anteriores. Este es el punto que más gente pierde por desconocimiento: no basta con haber comprado antes de 2013, también hay que haber practicado la deducción efectivamente en algún ejercicio anterior a esa fecha. Si tuviste cuota íntegra suficiente en esos años y no la aplicaste, pierdes el derecho al régimen transitorio, salvo que no la aplicaras precisamente porque el importe invertido no superara aún las cantidades ya deducidas por una vivienda anterior.
- Mantener la vivienda como habitual, con las particularidades que se explican más abajo sobre cambios de uso.
Quedan fuera de este régimen: segundas residencias, viviendas vacacionales o inmuebles destinados al alquiler, así como cualquier compra realizada a partir de 2013.
Casos especiales dentro del régimen transitorio
- Obras de rehabilitación o ampliación: si pagaste cantidades antes del 1 de enero de 2013 para obras de rehabilitación o ampliación de tu vivienda habitual, puedes seguir deduciendo, siempre que esas obras hubieran finalizado antes del 1 de enero de 2017.
- Adecuación para personas con discapacidad: mismo plazo límite de finalización (antes de 2017) para obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual de personas con discapacidad.
- Modalidad de construcción: esta modalidad concreta ya no es aplicable desde el ejercicio 2022, al haberse agotado el plazo máximo de cuatro años (más la prórroga de otros cuatro adicionales) desde el inicio de la inversión.
Cuánto se puede deducir
La deducción equivale al 15% de las cantidades satisfechas durante el año (amortización del préstamo, intereses, gastos de la adquisición), con una base máxima de 9.040 € anuales. Esto se traduce en un ahorro fiscal máximo de 1.356 € al año (15% de 9.040 €).
El derecho no es transferible a otra vivienda
Un matiz poco conocido: si vendes tu vivienda habitual (adquirida antes de 2013) y compras otra, el derecho a la deducción del régimen transitorio no se traslada automáticamente a la nueva vivienda. El régimen transitorio está vinculado a la vivienda concreta por la que ya venías deduciendo, no a tu condición general de «haber tenido derecho a deducir en el pasado».
Novedad reciente: el criterio del TEAC sobre cancelación anticipada del préstamo
El Tribunal Económico-Administrativo Central, en una resolución con carácter unificador de octubre de 2025, ha reconocido que las cantidades obtenidas por la venta de la vivienda habitual, cuando se destinan a cancelar el préstamo hipotecario que financió su adquisición, pueden integrarse en la base de la deducción, siempre que el contribuyente siga amparado por el régimen transitorio (es decir, que la vivienda vendida hubiera sido adquirida antes de 2013). Este criterio amplía, en este supuesto concreto, lo que anteriormente Hacienda solía negar, por lo que conviene revisarlo si te encuentras en esta situación y no has aplicado la deducción sobre esas cantidades.
Fallecimiento del cónyuge y herencia de la vivienda
Si el fallecimiento se produce a partir del 1 de enero de 2013 y el cónyuge superviviente adquiere por herencia el usufructo o la nuda propiedad de la vivienda, no resulta de aplicación el régimen transitorio para esa adquisición hereditaria: el cónyuge supérstite no puede practicar la deducción por esa parte adquirida tras esa fecha, según el criterio administrativo vigente.
Errores más comunes
- Pensar que existe alguna deducción por comprar vivienda a partir de 2013, cuando el régimen transitorio solo alcanza a compras anteriores a esa fecha.
- No haber aplicado la deducción en 2012 o años anteriores por desconocimiento, perdiendo el derecho al régimen transitorio para siempre.
- Creer que el derecho a deducir se traslada automáticamente si se vende la vivienda antigua y se compra otra nueva.
- No revisar el nuevo criterio del TEAC sobre cancelación del préstamo con el dinero de la venta, dejando de aplicar una deducción a la que ahora se podría tener derecho.
- Confundir el régimen transitorio estatal con las deducciones autonómicas por vivienda, que siguen reglas y plazos distintos según cada comunidad.
Preguntas frecuentes
¿Puedo empezar a deducirme mi hipoteca si compré la vivienda en 2015? No. El régimen transitorio solo alcanza a viviendas adquiridas antes del 1 de enero de 2013 (con las excepciones de obras de rehabilitación, ampliación o adecuación iniciadas antes de esa fecha y finalizadas antes de 2017).
¿Cuánto puedo ahorrarme al año con esta deducción? Hasta 1.356 € anuales (el 15% de una base máxima de 9.040 €), siempre que cumplas los requisitos del régimen transitorio.
¿Si vendo mi vivienda y compro otra, sigo teniendo derecho a la deducción? No de forma automática. El derecho está vinculado a la vivienda concreta por la que ya venías aplicando la deducción, no se traslada sin más a una vivienda nueva adquirida después de 2013.
¿Qué es el nuevo criterio del TEAC sobre esta deducción? Una resolución de octubre de 2025 que permite integrar en la base de deducción las cantidades obtenidas por la venta de la vivienda habitual cuando se destinan a cancelar el préstamo hipotecario que la financió, siempre dentro del régimen transitorio.
Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento de un gestor o asesor fiscal colegiado, especialmente para valorar casos límite como cambios de uso de la vivienda, herencias o el nuevo criterio del TEAC sobre cancelación de préstamo.