El requisito general: gastos «necesarios» para obtener el ingreso
La ley permite deducir todos los gastos que sean necesarios para obtener los ingresos del alquiler, además de la amortización del inmueble y de los bienes cedidos con él. La clave está en que exista una relación directa entre el gasto y la obtención del rendimiento, y en poder justificarlo documentalmente.
Intereses y gastos de financiación
Los intereses de la hipoteca (no la amortización del capital, solo los intereses) que financió la adquisición o mejora del inmueble son deducibles en su totalidad, siempre que el inmueble esté generando el rendimiento. También son deducibles otros gastos de financiación asociados, como comisiones de apertura o gastos de formalización del préstamo, en la proporción que corresponda.
Gastos de conservación y reparación
Aquí es donde más confusión genera la normativa, porque hay que distinguir dos conceptos que parecen similares pero tienen tratamiento distinto:
- Conservación y reparación (deducible como gasto directo del ejercicio): son los gastos realizados regularmente para mantener el uso normal del inmueble, como el pintado, el revoco de fachada o el arreglo de instalaciones (fontanería, electricidad, calefacción).
- Ampliación o mejora (no deducible como gasto directo): obras que aumentan la capacidad o habitabilidad del inmueble, o que sustituyen elementos por otros de mejores prestaciones. Estas cantidades no se deducen de golpe: se incorporan al valor del inmueble y se recuperan vía amortización a lo largo de los años.
Ejemplo: reparar una gotera es gasto deducible directo; instalar aire acondicionado donde antes no lo había es mejora, y se amortiza.
Amortización: el gasto que más se olvida
Según datos de la propia Agencia Tributaria, la amortización es el gasto deducible que con más frecuencia no declaranlos propietarios de inmuebles en alquiler, lo que se traduce en pagar impuestos de más sin necesidad. La amortización del inmueble se calcula, con carácter general, aplicando un 3% anual sobre el mayor de estos dos valores: el coste de adquisición satisfecho (excluyendo el valor del suelo, que no se amortiza) o el valor catastral, sin incluir tampoco en este último caso el valor del suelo.
También es amortizable el mobiliario y los enseres cedidos junto con la vivienda (electrodomésticos, muebles), aplicando los coeficientes de amortización que correspondan según su vida útil.
Impuestos y tributos
Son deducibles los tributos que graven el inmueble o sus rendimientos, siempre que no tengan carácter sancionador: el IBI, la tasa de basuras, la de alumbrado o cualquier otro tributo municipal asociado al inmueble.
Comunidad de propietarios y servicios asociados
Los gastos de comunidad de propietarios son deducibles en su totalidad si los paga el propietario, así como los gastos de administrador de fincas, portería, limpieza, jardinería o vigilancia, cuando se facturan de forma independiente a la cuota de comunidad general.
Seguros vinculados al inmueble
Las primas de seguros relacionados con el inmueble son deducibles: seguro de hogar, de responsabilidad civil del propietario, y también el seguro de impago de alquiler, una cobertura cada vez más habitual entre arrendadores que protege frente al riesgo de morosidad del inquilino.
Suministros: solo si los paga el propietario
La luz, el agua, el gas o internet son deducibles únicamente cuando es el propietario quien los paga (por ejemplo, en alquileres con todos los gastos incluidos). Si el contrato establece que el inquilino paga directamente los suministros a su nombre, el propietario no puede deducir nada por este concepto, al no ser un gasto que él mismo esté asumiendo.
Gastos jurídicos y de gestión
- Gastos de formalización del contrato cobrados por una inmobiliaria o gestor.
- Honorarios de defensa jurídica (abogado, procurador) en litigios relacionados con el arrendamiento, por ejemplo para reclamar el pago de rentas impagadas.
Saldos de dudoso cobro (morosidad del inquilino)
Si el inquilino deja de pagar, existe la posibilidad de deducir el importe de las rentas impagadas como saldo de dudoso cobro, siempre que se cumplan determinadas condiciones temporales (con carácter general, que hayan transcurrido más de seis meses desde el primer intento de cobro sin que se haya producido, entre otros requisitos) y que posteriormente se cobre, deba reintegrarse como ingreso en el ejercicio en que se recupere.
El límite general de los gastos deducibles
Existe un límite: la suma de los intereses de financiación y los gastos de conservación y reparación no puede superar el importe de los ingresos íntegros obtenidos por cada inmueble. El exceso sobre ese límite no se pierde para siempre: puede deducirse en los cuatro años siguientes, con el mismo límite aplicado en cada uno de esos ejercicios.
Errores más comunes
- No declarar la amortización del inmueble y del mobiliario, perdiendo uno de los gastos deducibles con mayor impacto en el rendimiento neto.
- Deducir como gasto directo una obra que en realidad es una mejora, cuando debería amortizarse en lugar de deducirse de golpe.
- Deducir suministros que en realidad paga el inquilino directamente, sin que el propietario los haya asumido.
- Olvidar el límite conjunto de intereses y gastos de conservación/reparación respecto a los ingresos del inmueble, y no aprovechar el traslado del exceso a los cuatro años siguientes.
- No documentar adecuadamente los gastos con factura, especialmente en reparaciones realizadas por profesionales sin facturación formal.
Preguntas frecuentes
¿Puedo deducir la reforma completa de la cocina del piso alquilado? Depende de si se trata de una reparación de mantenimiento (deducible directamente) o de una mejora que aumenta el valor o las prestaciones del inmueble (que se amortiza en lugar de deducirse de golpe). Conviene documentar bien el alcance de la obra para justificarlo correctamente.
¿Qué pasa si mis gastos superan a los ingresos del alquiler? Los intereses de financiación y los gastos de conservación/reparación tienen un límite conjunto igual a los ingresos del inmueble; el exceso no se pierde, se traslada a los cuatro ejercicios siguientes.
¿Puedo deducir el seguro de impago de alquiler? Sí, es un gasto deducible más, al igual que el resto de seguros vinculados al inmueble (hogar, responsabilidad civil).
¿Es obligatorio amortizar el inmueble o es opcional? Aunque en la práctica es un gasto que muchos propietarios no aplican, la amortización es un gasto deducible al que se tiene derecho; no aplicarlo simplemente significa pagar más impuestos de los necesarios, no es una opción «más segura» frente a Hacienda.
Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento de un gestor o asesor fiscal colegiado, especialmente para determinar si una obra concreta es reparación o mejora, y para calcular correctamente la amortización del inmueble y el mobiliario.