Es obligatorio declararlo, sin excepción
No existe un umbral mínimo exento para los ingresos por alquiler: deben declararse siempre que se obtengan, con independencia del importe. Hacienda detecta con facilidad a los propietarios que no cumplen, especialmente cuando existe contrato registrado o los pagos se realizan por transferencia, así que no declarar no es una opción razonable.
Cómo se calcula el rendimiento neto
Rendimiento neto = Ingresos íntegros − Gastos deducibles
Ingresos íntegros
Incluyen el alquiler mensual pactado y cualquier cantidad adicional que el inquilino te abone y que no sea un simple reembolso de gastos que tú mismo hayas adelantado por su cuenta.
Gastos deducibles
La normativa permite deducir todos los gastos necesarios para obtener el ingreso, entre los que destacan:
- Intereses de la hipoteca y demás gastos de financiación del inmueble.
- Gastos de conservación y reparación (pintura, arreglo de instalaciones), pero no las obras de ampliación o mejora, que se tratan como amortización, no como gasto directo.
- IBI, tasa de basuras y otros tributos que graven el inmueble.
- Gastos de comunidad de propietarios.
- Seguros vinculados al inmueble (hogar, impago de alquiler).
- Suministros (luz, agua, gas), únicamente si los paga el propietario, no el inquilino.
- Gastos de formalización del contrato y de defensa jurídica (abogado, procurador) relacionados con el arrendamiento.
- Administración de fincas, portería, limpieza o vigilancia, si se facturan aparte de la comunidad.
- Amortización del inmueble y del mobiliario cedido con él: es, según los datos de la propia Agencia Tributaria, el gasto deducible que con más frecuencia se olvida declarar, lo que supone pagar de más innecesariamente.
Las cantidades destinadas a ampliación u obras de mejora no se deducen de golpe como gasto: se incorporan al valor del inmueble a efectos de amortización.
La reducción por alquiler de vivienda habitual: hasta el 90%
Si el inmueble se destina a vivienda habitual y permanente del arrendatario (no aplica a locales, oficinas, garajes independientes o alquiler turístico), el rendimiento neto positivo se reduce con un esquema que depende de la fecha del contrato:
- Contratos anteriores al 26 de mayo de 2023: mantienen la reducción del 60%, con independencia de la zona, precio o edad del inquilino, mientras dure ese contrato original.
- Contratos posteriores al 26 de mayo de 2023: se aplica el nuevo esquema de la Ley 12/2023 (por el derecho a la vivienda), con carácter general del 50%, salvo que se cumplan requisitos para porcentajes incrementados. Este esquema se desarrolla en detalle en el artículo específico de esta categoría dedicado a la reducción del 50-90%.
Error frecuente: aplicar el 50% a contratos firmados antes de mayo de 2023, cuando en realidad conservan el 60% mientras no se renueve con un inquilino distinto.
Alquiler solo parte del año
Si el inmueble ha estado alquilado únicamente una parte del ejercicio, hay que distinguir dos periodos:
- Días alquilados: se declaran los ingresos y gastos correspondientes, prorrateando los gastos generales (IBI, comunidad, seguro) según el número de días en que estuvo arrendado.
- Días disponibles sin alquilar: por esos días se aplica el régimen de imputación de rentas inmobiliarias(explicado en el artículo específico de esta categoría), no el de rendimientos del capital inmobiliario.
Dónde se declara en Renta Web
El alquiler se declara en el Apartado C del modelo 100 (páginas 6 y 7 del borrador), bajo el epígrafe de «Bienes inmuebles y rentas derivadas de los inmuebles». El proceso, a grandes rasgos, sigue este orden de casillas:
- Identificación del inmueble (referencia catastral, tipo de uso): casillas 0062 a 0075.
- Ingresos íntegros y gastos deducibles, distribuidos por naturaleza: casillas 0091 a 0132, aproximadamente.
- Rendimiento neto y aplicación de la reducción: Renta Web calcula automáticamente el porcentaje que corresponda (50%-90%) si detecta que se trata de vivienda habitual, aunque conviene revisar que la clasificación es correcta.
(La numeración exacta de casillas puede variar ligeramente entre campañas; conviene verificarla en el Manual práctico de Renta del ejercicio correspondiente antes de publicar cualquier cifra concreta.)
Errores más comunes
- No declarar el alquiler pensando que un importe bajo o esporádico no genera obligación, cuando no existe umbral mínimo exento.
- Olvidar la amortización del inmueble, uno de los gastos deducibles que más se pasa por alto y que reduce de forma notable el rendimiento neto.
- Aplicar la reducción del 60% o del 50% de forma indistinta sin comprobar la fecha exacta de firma del contrato.
- No prorratear los gastos generales cuando el inmueble solo ha estado alquilado parte del año.
- Deducir de golpe el coste de una obra de mejora en lugar de amortizarla en el tiempo.
Preguntas frecuentes
¿Existe un mínimo de ingresos por debajo del cual no hay que declarar el alquiler? No, los rendimientos del capital inmobiliario se declaran siempre, sin umbral mínimo exento, con independencia de otros límites generales que sí aplican para determinar la obligación de presentar declaración según el conjunto de tus rentas.
¿Puedo deducir los suministros de la vivienda alquilada? Solo si los pagas tú como propietario, no si el contrato establece que los paga el inquilino directamente a la compañía suministradora.
¿Qué reducción aplica a un contrato firmado en 2022? El 60%, ya que se mantiene en régimen transitorio para contratos anteriores al 26 de mayo de 2023, mientras dure ese contrato con el mismo inquilino.
¿La reducción se aplica también al alquiler de un local comercial? No, la reducción por destino a vivienda habitual solo aplica cuando el inmueble constituye la residencia habitual y permanente del arrendatario, no a locales, oficinas o alquileres turísticos.
Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento de un gestor o asesor fiscal colegiado, especialmente en el cálculo de la amortización y en la correcta prorrata de gastos cuando el inmueble no ha estado alquilado todo el año.